规范经适房 空洞政策不顶用

针对经济适用房分配中的弊端，住房和城乡建设部4月26日对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

《通知》虽然涉及了对经济适用房寻租与投机的监管力度，但是在管理力度与实际可操作性方面仍然非常不足，需要进一步深化。

首先，寻租管理方面。《通知》新增要求购房者需主动申报高消费支出项目，但却无有力度处罚措施。按照信息经济学理论，让参与者主动进行提供信息进行身份识别，实际上是基于参与者提供虚假信息将会对自身产生不利结论的游戏规则。如果参与者提供虚假信息之后会获得对自身有利的结果，那么整个游戏规则，也即政策目标将落空。

对于人们反应强烈的骗购和出租问题，甚至连实质性经济行政惩罚措施都没有出现。只规定，一经查实，立即责令退还。“对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。”

这些措施事实上丝毫不具威慑作用。本身已有较高收入水平、甚至开宝马的违规者们根本不惧对其无法伤筋动骨的小额罚单，更遑论5年内无法再次申请经济适用房。事实上这些高收入阶层根本不需要经济适用房，对他们来说，如果能成功骗购经济适用房是个额外的红利，骗购不到也不会产生实质性的损失。

其次，抑制投机方面。《通知》新增了经济适用房交易需经政府监管部门同意的条款，但却无提高公共部门执行力的配套政策。同时对于此前争议已久的经济适用房经营性收益：包括出售、出租、出借收益的个人与政府分享机制未能提出明确的政策规定。

较为理想的模式是政府从经营性收益中拿大头，并将其重新投入到经济适用房与廉租房建设中。这样做事实上具备相应的法理基础，经济适用房本身是政府建设并低价提供给购房者的，其中隐含了政府地皮与建设价值，经济适用房的产权实际上是政府与个人所共有的，理应从中受益并回馈整个住房保障系统。

再次，扩大供应方面，《通知》仍然只是重复有关精神，没有提出任何有效的政策安排。如果不能解决地方政府积极性问题，那么地方经济适用房与廉租房大发展的格局就无法形成。破解这一迷局的关键在于地方政府的财政收益，不妨在经济适用房收益方面分流部分至地方政府。在中央大力调控楼市，地方政府可出让土地日渐稀少的大背景之下，兴建经济适用房改善城市环境、提升中等收入者消费能力或许是未来中国城市化进程的重要途径。　（作者为复旦大学金融学博士）