房贷标准 五花八门

自国务院17日出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，各家银行目前已开始全面实施新政。

不过，二套房如何认定，哪些地区属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”， 第三套及以上房贷首付和利率提高多少才算“大幅度提高”，有关部门至今也没有出台具体的规定。

昨日，本报记者以客户的身份咨询了各大银行广州地区部分支行的个贷人员后发现，银行在执行时具体标准五花八门。

问题1：银行是否已经实施新政？从什么时候开始实施？新政针对的对象有哪些？

工行：16日开始正式对新签订贷款合同和审批的个人住房贷款实行新规。

农行：16日收到总行文件并立即执行。对已受理的贷款，按原政策执行；对新受理的贷款，按最新房贷政策执行。

建行：细则还未出，但已实施房贷新政。只要是未放款的客户，尽管审批通过，都按新规执行。

中行：已开始执行新政策。总行正在制定具体的实施细则。个贷人员称，无论是申请未批，还是新申请，目前仍暂按老规定执行。

交行：已制定细则，实施新政。

兴业银行：总行在20日已经发文，开始执行新政，对所有没放款的客户，都实行新政；已经审批并签订合同的，也需重新签订合同，实施新政。

招行：尚未出台实施细则，但已立即实施房贷新政策。最近三周没有收到客户递件申请。

深发展：20日开始执行新政，已出台相关实施细则，所有住房按揭贷款必须严格执行新政。

农商行：已开始实施新政。

问题2：对于首套房贷，银行的首付和利率要求怎样？

工行：对于90平方米以下的，首付20%；对于90平方米以上的，首付必须三成以上，利率根据首付成数而定，首付在3成~4成的，利率下浮20%，首付在四成以上的，利率下浮25%。

农行：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率按风险状况给予适当的优惠。

建行：首付最低三成，利率下浮20%。

中行：对于90平方米以下的，首付三成，利率8.5折；对于90平方米以上的，首付四成，利率也为8.5折。

交行：对购买首套自住房且套型建筑面积≤90平方米的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于20%。对购买首套自住房且套型建筑面积>90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。利率一般下浮15%，如果是大型企业的高管，或者是交行的沃德客户，则最高可以下浮20%。

兴业银行：对于90平方米以下的，首付20%，90平方米以上的，首付30%，利率原则上可以下浮15%，但是要成功获批的话，实行基准利率的比较多。

招行：对于90平方米以下的，首付20%，90平方米以上的，首付30%，利率大多实行基准利率。

深发展：对于90平方米以下的，首付20%，90平方米以上的，首付30%，利率最低下浮15%。

农商行：对于90平方米以下的，首付20%；90平方米以上的，首付30%，利率最低下浮20%。如果客户在农商行有相当于房价10%的定期存款，利率最低可以下浮30%。

问题3：如何认定“二套房”？贷款买过房，后来售出，再次贷款购买的唯一一套住房，是否算第二套房？

工行：在国家出台具体标准前，仍依据央行征信系统的房贷记录来确认是否是第二套房。之前有过房贷记录，目前购买的是唯一一套住房的客户，仍然按照二套房贷标准执行。首付最低5成，利率上浮10%。

农行：根据央行征信系统确认，只要此前有过贷款购房记录，不管是否已还清，都算二套房。

建行：按央行的征信系统确认，只要此前有过贷款购房记录，不管是否已还清，都算二套房。

中行：根据房管局记录中的家庭名下有几套房产界定。如果此前贷款买过房，但已结清，在央行征信系统中有记录但已无购房供款，算作首套房。

交行：对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。

兴业银行：二套房认定需要到房管部门查册，目前上头没有出台详细的操作流程，我们还是根据央行的信贷记录来认定。对于有过房贷记录，再次购买唯一住房的情况，如果能够提供旧房屋出售的有效凭证，我们会尽量帮客户争取优惠，但最终审批结果难以确定。二套房贷首付5成以上，利率上浮10%。

招行：对于第二套房，主要依据央行征信系统有无贷款买房记录来确认，对于已经结清第一套贷款的客户，首付3.1成，利率上浮5%。

深发展：在银监会出台正式文件前，仍按照贷款记录来认定。对于新申请的第二套房贷，目前首付最低5成，利率上浮10%。

农商行：目前二套房根据央行征信系统的房贷记录来确定，对于之前有过房贷记录，目前购买的是唯一一套住房的客户，仍然按照二套房贷标准执行。首付最低5成，利率上浮10%。

（关于三套房贷和存量房贷的相关问答，请见AⅡ3版）

首套房贷

几乎所有银行都表示，很难获得下浮30%的优惠利率，不少银行表示只能获得基准利率。

二套房贷

目前各银行普遍按照贷款记录来确认，认贷不认房。

三套房贷

有些银行暂停发放，有些银行虽然仍可以办理，但是首付和利率都较二套房贷有所提高。

存量房贷

大部分银行表示，房贷合同里只会约定基准利率变化时才作调整。在基准利率未发生变化的情况下，一般不会调整存量房贷的利率。 (本文来源：广州日报 作者：方利平 黎雯)