加快开发而不是加快卖地

昨天，原计划挂牌上海土地市场的四幅地块，因“技术故障”被延至5月7日截止挂牌竞价，被延期的四地块大多含有住宅性质或为纯住宅用地。

无独有偶，就在4月26日，同样遭遇延期出让的北京房山区窦店镇居住用地终得面市，但该地块却史无前例地因现场拍卖楼面价超过有关部门预设的楼面价上限，而宣告流拍。

“国10条”以及随后出台的一系列严厉的楼市调控政策，显然让一些地方政府变得异常敏感。

变革拉开序幕

尽管政策频出，但从北京、上海近日推出的这几幅地块的市场反响来看，土地市场尚未遇冷。

根据上海市规划和国土资源局网站的公开信息，竞价截止时间被推迟的四幅地块均有超过38家的开发企业领取申请书，申请参加竞买的数量也少则6家多则11家。据报道，万科、招商地产、和记黄埔、新鸿基地产、华侨城、龙湖地产等知名企业都将参与竞逐。

而北京房山区窦店镇居住项目的地块条件并不优越，仅为总建筑规模4.32万平方米的“微型地块”，但由于是居住性质的土地，仍然因挂牌截止时有两个以上竞买人要求竞价而进入了现场竞价环节。最终的现场拍卖价格为2.04亿元，折合楼面价4718元/平方米，超过该地块在拍卖之前设定的4700元/平方米的楼面价上限。

4月16日，北京市国土资源局宣布，为抑制地价和房价过快增长，将完善商品房住宅用地“招拍挂”的出让方式，改变过去采用较多的“价高者得”的挂牌竞价，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式，同时更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

尽管对于改革后的土地出让方式，多数开发商认为有违市场规律，会破坏市场机制下的供求关系。但新政颁布之后入市的第一块土地便因超过限价而流拍，足以显示出相关部门坚决执行土地出让新政的决心和力度。

供需恐不对位

政府决心得以彰显的同时，一个值得思考的问题是：增加的土地供应是否与市场需求相契合。

以北京为例，根据北京统计局的相关数据：发展新区（房山、通州、顺义、昌平和大兴）一季度共计销售商品住宅12037套，其中房山区一季度销售约1800套，年化销售量为7200套左右。

而北京中原地产三级市场研究部的统计数据显示，2009年以来，房山区新增住宅用地供应2600125平方米，按照一套商品房100平方米计算，这些土地将产出商品房26000套，可以满足房山区3.6年的销售。

在北京土地整理储备中心公布的5月即将推向市场的18幅地块中，有5幅位于房山区，其中的4幅为纯居住或含有居住性质的土地，无疑将再次给房山的区域市场带来大量的供应。

“如果因为宏观调控影响成交量下跌50%，房山2009年来的土地供应将需要消化7年。如此大的供应量使得房山很可能领跌楼市。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，目前增加供应土地，不如加快已出售土地的开发和产品入市的速度。