房价下跌 多地退房潮涌现

据新华网消息，近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。(证券时报网快讯中心)

一线城市房价进入下行通道

“金九”有多惨？且看最新出炉的一组数据。

9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0．3％。

更为关键的是，作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，这已经是四大一线城市连续第三个月处于环比停涨的状态。

与此同时，70个大中城市中，价格同比涨幅回落的城市高达59个，比8月份增加了19个。9月份，同比涨幅超过5．0％的城市已经从今年3月份的42个，减少为20个。

“全国70个指标城市的价格数据明显出现了数据上的拐点，”北京中原地产市场总监张大伟表示，特别是京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道。然而，真实的情况比数据“冷”得多。

“统计局的数据有滞后性，真实市场上，房价下降更加明显。”中国指数研究院副院长陈晟表示。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也告诉记者，市场要比数据“冷”得多、“惨”得多。9月楼市数据的变化并不令人意外，不断减少的成交量、不断紧绷的资金链，不断增加的库存正成为遏制国内房价的三重压力。

一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。

几乎是2008年金融危机时的翻版，但开发商终于抵挡不住成交的低迷，纷纷以9折、8折，甚至更低的价格大面积降价促销时，新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。

降价幅度或超2008年

退房潮最初出现在杭州，透明售房网显示仅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，各种各样因楼盘降价而引起的退房活动就一再上演。

此后，南京也出现了退房。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房榜单显示，10月份南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高，上述期房退房的价格普遍比售楼处的价格要高。接着退房潮又蔓延至上海和太仓。“十一”长假过后，这两个相邻城市，也陆续出现了楼盘大幅降价后的退房现象。

然而，上述退房要求将很难最终成为事实。2008年曾受理过多起退房官司的上海律师杜跃平说，开发商订立的合同比三年前更加严密，购房者即使支付违约金，也未必能成功退房。这使得他今年虽然接到多个关于退房官司的咨询电话，但真正受理的却并不多。

2008年，杭州、南京、上海等地的价格调整幅度，往往只有8折和9折，选择7折降价促销的是极少数。但是，今年选择7折降价销售的楼盘数量，却明显要超过2008年。

以杭州为例，首批降价的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均价8500元/平方米”的牌子，价格折扣达到了7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后，目前已销售70多套，根据当地媒体报道该楼盘此次价格实际降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之间。

和杭州的情况类似，太仓的荣御蓝湾的降价幅度也超过20%。据售楼处介绍，此前该楼盘的销售均价在7800多元/平方米，而在降价后，5800多元/平方米的价格就可以在该楼盘买房。

上海也出现了类似的情况。上海长泰西郊别墅6.9折降价促销和一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米的消息，成为了最近上海楼市最抢眼的新闻。南京、嘉兴等地部分楼盘也开始大幅降价。

上述地区楼盘大幅度降价，引发了大规模的业主维权。荣御蓝湾在“十一”长假结束后，就有大规模前期业主到开发商集团总部“维权”，要求退房。

上海同策咨询机构江浙地区分析师肖云祥说，表面上风平浪静的南京楼市，十月创造的今年下半年楼市退房新高，也和降价有关。购房者所退房屋几乎都比目前的商品房报价高得多。

想要退房不容易

对前期业主来说，退房却不是一件容易的事情。就在江浙一带退房潮汹涌的时候，2008年上海最有名的退房律师杜跃平却十分清闲。他说，目前接到的退房官司并不多，大多只是前期业主打来的咨询电话而已。

据杜跃平介绍，现在前期业主要想退房，已经没有三年前容易了。经过多轮楼市调控的洗礼，开发商的预售合同正变得越来越严密，甚至在支付了违约金以后，购房者也不能像过去那样轻易退房。比如有的合同条款就约定，业主支付违约金后，仍然不能退房。

按照杜跃平的解释，前期业主能否退房的关键是合同的相关条款，但很多业主签订的合同，并不能让他们能够顺利退房，即使愿意为退房而支付违约金，

一家目前正在被业主要求退房的开发商证实了杜跃平的话，该开发商咨询房地产专职律师后者告诉记者，现在一般的房产合同都没有说给违约金就能无条件退房这样的条款的，在法律上开发商完全能拒绝客户这样的要求。此前，业内分析人士张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，目前购房者要想退房，必须经过开发商同意。因此，真正得以退房的非常少。

中房信南京机统计显示，南京大华锦绣华城90天的退换房次数达到85次，而整个南京10月份的退房却只有53次。中房信相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，这是因为业主在订房时通常被允许退房，而正式签订了房屋预售合同后，就不太可能退房了。

上海网上房地产预售合同示范文本也显示，合同约定购房者可以退房的条款不超过5处，只有房屋逾期交房、存在结构性质量问题等，才有可能退房。而这些情况也部分存在选择性条款，开发商可以在约定支付违约金的情况下不退房。

降价是把双刃剑

虽然前期业主在目前的情况下，不容易退房。但是，房地产业内还是担心，这些前期业主在大规模交房后，可能上演新一轮的退房潮。因为，根据大多数商品房合同，在期房交房后，购房者依然可以以质量问题为由，要求开发商退房。

事实上，业内的这种担心在过去的2005年和2008年楼市调控时，都曾有过。但随着后市的复苏，退房潮也一下子烟消云散。不过，在当前成交量停滞不前的时候，开发商降价仍然是把双刃剑，一旦降价不能提升交易量，市场观望情绪进一步加剧，导致楼市长期看跌，可能促成更大规模的退房潮。

根据中房信此前的报告，目前开发商大规模的降价，大多情况下并不是因为本身的资金链原因，而是为了能够在第四季度取得更好的业绩，给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占市场，从而更有机会赢得局部先机。

可以看出，目前开发商的价格战，还仅仅处于热身赛阶段，真正大规模的降价或许还没有开始。

楼市调控力度更需坚持不懈

尽管9月70个大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观国内依旧不断升温的二、三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远。

“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。”在张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需坚持。

从住宅成交量来看，9月份全国商品房销售面积达1.14亿平方米，较去年同期仍多出约一千万平方米。陈晟认为，目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，决定了调控政策必须从严。

从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，在四大一线城市房价全面停涨趋降的背景下，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市则纷纷领涨。

据北京中原地产统计，9月份房价同比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个，这也从一个侧面反映出调控政策决不可放松。

业内专家普遍指出，在密集政策调控下，部分城市房价实质调整正在开始，调控政策没有放松的可能，随着银行贷款进一步收紧，部分城市交易量短期无望回暖，全国楼市步入艰难的探底盘整期。

“目前一些负债率比较高的大开发商已经开始筹划"大降价"。”一位业内资深人士向记者透露，与前期试探性降价不同，现在开发商考虑的是“把房价直降到位。”