房价远未回归合理范围 网友期盼“总理房价”

　　“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”在刚刚结束的全国两会上，国务院总理温家宝答记者关于房地产市场提问时，表态认为房价还远远没有回到合理价位。随后，微博上就传出按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的理想房价，引起网友热议。

　　复旦大学房地产研究中心的主任尹伯成认为，总理说的“合理价位”，应该是老百姓买得起的价位，对开发商应该是成本加上合理利润的价位，外加地方政府不高昂的土地成本。但一些网友从总理的话语中，抠出了“房价与居民的收入相适应”这个关键词，按照自己的设想给出了理想房价的计算公式。

　　按照国际惯例，一个家庭3到6年的总收入基本上可以购买一套房子。那么，按每个家庭拥有2名劳动力来计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6（取最大值），基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以90（小户型与大户型的分界线），这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价了。

　　【公式为：城市合理房价=（城镇人均可支配年收入×2×6）/90。】

　　对于引起了热议的“总理房价”，一位研究房地产市场多年的学者表示，如果以人均可支配收入为基准来计算，那么家庭人数不应该一律按照2人来计算。此外，因为房价收入比3～6倍这个提法，主要依据的是美国和部分西方发达国家的数据。由于各国的国情不尽相同，该比例并不一定适用于所有国家。至于目前中国合理的房价收入比究竟应该是多少，权威部门并没有一个具体说法。

　　可以计算出的是，大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。比如西安，套用上述公式后得出的房价为3649元/平方米。而今年2月份，西安商品房实际成交均价是7219元/平米，在当地已找不到均价4000元/平米以下的楼盘。

　　对此，上海市人民政府参事张泓铭认为，以2011年房价高点为基准，一旦房价绝对下降到实质性程度例如20%左右，相对回归就要成为主要策略。“一方面，此前买房人多是首付20%，一旦房价降幅超过这个比重，大批人群将拒绝还贷，由此触发银行信贷危机。另一方面，上市公司报表来看，房地产行业净利润在10%左右。房价降20%还可承受。但如果再往下降，难免开发商会‘跑路’。”

　　目前房价远未回到合理价位

　　@转发全国人大代表胡葆森：房地产市场“一刀切”的调控政策不利于全国区域经济的协调发展。由于区域发展不平衡，建议根据区域实行差别化的限购政策。

　　@转发全国政协委员李稻葵：如果说去年2月份以来的各种限购令是房地产市场的“退烧药”的话，保障房的制度建设恐怕是目前房地产问题的“解毒剂”。

　　@转发中国房地产业协会研究中心总监回建强：总理的讲话传递了明确的信号：调控政策不会退出，目前不会放松。而且现在房价还远远没有回到合理价位，调控政策还有可能从紧。因此股市房地产板块也过度反应了对政策利空的预期。

　　[房价]至少需跌回2006年前后水平

　　@转发全国政协委员黄文仔：今年房地产的调控将会继续，房价有望下降15%，2012年上半年将会是买房好时机。

　　@转发全国政协委员王健林：2011年全国是5400元/平方米的均价，一说搞调控，各大银行都恢复了基准利率，甚至还有上浮，即使全国房价平均降20%，也就是每套房降10.7万元，但恢复了基准利率，你贷十年，利差上浮把房价下降的好处都拿走了，老百姓拿不到真正的好处，所以我提出来，对首次置业实现七折利率。

　　@转发房地产品牌营销专家陈真诚：按照温家宝总理所说的“合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应”，目前房价至少需跌回2006年前后水平才行，房价下降50%也许还不行还不够，一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。能否做到，目前来看还是未知数……